隨著政策效果逐步顯現(xiàn)，5月房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)扭轉(zhuǎn)下跌態(tài)勢，市場邊際有所修復(fù)。多機(jī)構(gòu)認(rèn)為政策各方面仍有調(diào)整空間，預(yù)期下半年將繼續(xù)發(fā)力并采取更有針對性的措施。
政策高頻調(diào)整 支持合理購房需求
4月29日中央政治局會議提出支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后各地政策出臺頻率加快，力度也有所加碼。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年全國已有超180個省市出臺近500次房地產(chǎn)調(diào)控政策。
從政策類型來看，各地不斷從需求端發(fā)力完善房地產(chǎn)政策。中央層面多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房消費(fèi)，多地利用調(diào)整限購、限貸政策等方式降低購房門檻，釋放更多購房需求進(jìn)入市場。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年36座城市放松限購，54座城市放松限貸。以鄭州為例，3月鄭州發(fā)布19條穩(wěn)樓市措施，率先取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，并規(guī)定老年人投靠家庭可以新購一套住房，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為該規(guī)定實(shí)際上就是取消了限購;6月鄭州航空港區(qū)進(jìn)一步加大放松力度，宣布首套房最低首付比例20%，二套、貸款未結(jié)清最低首付比例30%。
億翰智庫分析認(rèn)為，當(dāng)前限貸政策的調(diào)整目的是有針對性地保障居民合理購房需求釋放，提高消費(fèi)者的支付能力，這對于部分有購房需求，但是受制于政策因素而無法釋放的消費(fèi)者而言無疑釋放了利好信號。
同時，上海、杭州、合肥等部分核心城市放寬了落戶門檻，其中上海規(guī)定在滬各研究所、各高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生，世界一流大學(xué)建設(shè)高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生、世界一流學(xué)科建設(shè)高校建設(shè)學(xué)科應(yīng)屆碩士畢業(yè)生，無需“打分”，符合基本條件就可直接落戶。中信建投研報(bào)認(rèn)為這將持續(xù)支撐銷售市場的邊際修復(fù);億翰智庫則認(rèn)為核心城市放寬人才落戶門檻主要目標(biāo)在于吸納人才，短期內(nèi)也會增加市場購房基數(shù)。
58城首套房貸利率下調(diào)至4.25% 房票制度重啟
緩解消費(fèi)者購房壓力也是上半年樓市調(diào)控政策的主要方向之一。
5月，央行宣布個人首套住房商貸利率下限調(diào)降20個基點(diǎn)，幾天后又宣布5年期以上LPR下降15個基點(diǎn)，創(chuàng)歷史單次最大降幅。多座城市抓緊落實(shí)房貸利率優(yōu)惠政策，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，蘇州、鄭州、濟(jì)南、南京、溫州等58座城市目前已執(zhí)行首套4.25%、二套5.05%的房貸利率。
還有多座城市調(diào)整了公積金相關(guān)政策。6月，福建省宣布職工家庭第二次申請公積金貸款購房首付比例降至30%;按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭，住房公積金最高貸款額度予以適當(dāng)提高。浙江省則加大對三孩家庭的住房公積金支持力度，包括提高貸款額度、提取額度以及優(yōu)先發(fā)放貸款等。杭州市、山西省等多地均規(guī)定受新冠疫情影響、不能正常償還住房公積金貸款的繳存人，可申請不作逾期處理。
房票也在上半年“重出江湖”，據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月下旬，已有包括鄭州、麗水、紹興、海寧、鄂州等19座城市出臺“房票”制度。其中鄭州規(guī)定棚改房屋被征收人選擇房票安置的，可獲得安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎勵，同時以現(xiàn)金方式獎勵被征收人3個月的過渡費(fèi)。 “政府通過鼓勵安置群體的房票安置，可起到托底市場的功能，有利于市場去庫存，提振整體房地產(chǎn)市場信心。”中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤分析稱。
此外，部分城市也采取了發(fā)放購房補(bǔ)貼、調(diào)整限售、減免房地產(chǎn)稅費(fèi)等措施支持剛性和改善性需求釋放，從供應(yīng)端則采取調(diào)整土拍規(guī)則和預(yù)售資金監(jiān)管政策等方面，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。
政策效果初步顯現(xiàn) 預(yù)期下半年持續(xù)調(diào)整
隨著各地政策持續(xù)出臺以及疫情影響逐漸弱化，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個百分點(diǎn)，市場邊際有所修復(fù);重點(diǎn)100城成交面積同比降幅持續(xù)收窄，5月環(huán)比轉(zhuǎn)增，6月環(huán)比繼續(xù)增長。
不過政策效果仍待進(jìn)一步加強(qiáng)?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，在4.29政治局會議后，地方放松政策頻率及力度加碼，但實(shí)際收效仍乏善可陳;核心原因在于政策力度較弱，并缺少系統(tǒng)性政策。
對于下半年行業(yè)政策走向，克而瑞研究中心認(rèn)為，市場真正回穩(wěn)仍需政策組合拳助力，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶?、限售及限價，房企端則有望落地必要的紓困政策措施。
多家機(jī)構(gòu)也預(yù)測下半年政策將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整。中指研究院表示，目前部分城市調(diào)控政策力度仍保持相對克制，在市場銷售繼續(xù)下行的情況下，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)。短期來看，各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏，供需兩端政策均仍有空間。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心則認(rèn)為，本輪政策雖然覆蓋城市較廣，調(diào)控頻次也較為頻繁，但從力度上看，均是從之前嚴(yán)控的基礎(chǔ)上進(jìn)行小幅的松綁，政策門檻仍處于較為嚴(yán)苛的階段。當(dāng)前居民對住房品質(zhì)要求提升，改善性需求增加，而二套房以上的購房門檻當(dāng)前仍處于高位，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)未來相關(guān)政策仍有放松空間。
